長期修繕見直し相談室
マンションの長期修繕計画は２０年位を前提に作成されます。
しかし、最近の激しい世の中のへ変化に合わせなければ、いざという時に役に立ちません。
昨今、大規模修繕工事に関わる材料費や労務費が高騰しています。
多くのマンションでは長期修繕計画の早急な見直しに迫られています。
このような、変化に合わせる為に、管理会社やコンサルタントに頼まないで、５年毎に長期修繕計画を見直し、役員の入れ替えがあっても計画の引継ぎが出来るようにしましょう。
全建センターが提供する中立的で客観的な「長期修繕計画の見直し相談室」がきっとお役に立ちます。
長期修繕計画の見直し時に積立金も見直す必要があります。
昨今の経済環境の急激な変化に対応するためには、マンション建築時に設定した修繕積立金の設定額では賄いきれない時代になりました。したがって、長期修繕計画を見直す段階で積立金額の変更も計画の中に入れておかなくてはなりません。
長期修繕計画は定期的（５年毎）に見直しする必要があります。
修繕見積もりを取り、修繕費用を算出して毎月の積立金額を見直す必要があります。
また、通常の積立金で間に合わない場合は工事のタイミングに合わせて再度一時金を徴収するのも一つの方法です。
大規模修繕はマンションに住む全員で合意するべき内容なので、全員で話し合い多数決を取って適切な金額を設定しましょう。
現在、多くのマンションでは、修繕積立金の不足が顕在化し、必要な工事を実施できないかもしれない危険域に達している状況が見受けられます。
値上げをしようにも、
・管理会社から提案される修繕積立金の増額案が妥当なのかわからない
・お金を借りるという話が出ているがその計画の妥当性がいまいちはっきりしない。
・現在の長期修繕計画が古すぎて今の時代にそぐわない
など、管理組合の役員だけでは検討が困難な状況に置かれているのが実情です。
妥当な修繕積立金を策定するには、あなたのマンションの実態に合った適切な「長期修繕計画」へ見直しなければなりません。
一般社団法人全国建物調査診断センターが提供する中立的で客観的な「5年毎の長期修繕計画見直しサービス」は、今の長期修繕計画を第三者的にチェックし、必要なら管理組合の実情にそった新計画をご提案します
長期修繕計画で予定している主な工事箇所と周期は適切か？
長期修繕計画を見直す上で、最新の資材に対応して、修繕する箇所と、それらの耐用年数に対する工事周期も見直す必要があります。修繕箇所と耐用年数を現状に合わせて、把握し、長期修繕計画を見直す際に工事や点検時期を明確することで、積立金の設定や予測を立てる必要があります。
その工事個所と周期は妥当ですか？
マンションの現状に応じて、各工事箇所と周期は異なりますし、その幅も少なくありません。
配管・防水など、水回りに関しては劣化が始まるとそこからの進行はとても早い上に、被害が出てしまった際の費用のかかり方が大きいので特に注意が必要です。
適切な診断をした上で、長期修繕計画を見直す段階で、優先的に工事をする箇所を決めるのも大切になってきます。
その期修繕計画はガイドラインに基づいて作成されているか？
長期修繕計画は国土交通省が定めたガイドラインに沿って見直すことが肝要です。
ガイドラインに従って作成するのは義務ではありませんが、日本のマンション全体がこれを目安に作成することで、他のマンションから住人が引っ越してきたとしても長期修繕計画の内容を理解しやすくなるメリットもあるので、可能な限りガイドラインを参考に見直すことをおすすめします。
ちなみに、ガイドラインでは以下のポイントを意識して作成されています。
- 管理組合が長期修繕計画について理解し、比較検討を容易にするため、作成者ごとに異なっていた様式について「標準的な様式」を初めて策定した。
- 項目漏れによる修繕積立金の不足を防ぐため、標準的な「推定修繕工事項目」を示した。
- 修繕積立金の将来的な引き上げ額の幅を少なくするため、「均等積立方式」により修繕積立金の額を算出することとした。
標準的な様式を定めて計画の内容を理解しやすくすることを意識したり、積立金の額の算出方法を統一したりすることをガイドラインではポイントとしています。
長期修繕計画に上限期間はありません
長期修繕計画の真の目的は『マンションで長く快適に暮らし続けることの実現』なので、「何年後まで修繕計画立てたから安心！」とはなりません。
そのため、長期修繕計画を立てる際には、『ひとまず20年後までの予定を立て、さらにその先の工事も見据えるのが基本』という意識を持つことが大切です。
長期修繕計画を工事が行われた時や、5年毎・10年毎のように決まった時期によって見直しすることで、長期的な見通しを立てていくことをおすすめします。
また、計画の見直しだけでなく積立金の徴収額や一時金の検討なども行えるように、見直し時に見積もりも積極的に取得していくようにすると、より明確な計画見直しが可能です。
長期修繕計画は5年毎に見直しを！
長期修繕は、原則として10〜20年単位で計画を立てます。しかし、経済環境の変化、耐震制度の改訂、急な修繕工事といった想定外の事態は起きてしまうので、その都度計画の見直しは必要です。
急な事態にも柔軟に対応できるように長期修繕計画の見直しは5年ごとに行うのがおすすめです。5年ごとに行えば、役員の入れ替えがあっても計画の引き継ぎがしやすいメリットがあり、多人数で計画の情報を共有しやすくなります。
また、5年で見直しをおすすめする理由として、耐用年数が最短で4年のものがあることが挙げられます。
例えば、外壁塗装では塗装の種類にもよりますが最短で4年のものがあるので、耐用年数の短いものにも対応した計画が立てられるという意味で『5年ごとの見直し』を全建センターでは推奨しています。
長期修繕計画の見直しは専門家に依頼
新たな長期修繕計画を提案
全建センターでは、長期修繕計画の見直しに特化した専門家集団を擁しています。長期計画作成見直しに関する万全なサポート体制を整えております。
全建センターによる「５年毎の長期修繕計画の見直しサービス」の特徴
大規模修繕工事をとりまく急激な時代の変化に、今の長期修繕計画がマンションの仕様や立地条件を考慮したものになっているかわからないという声をよくお聞きします。
実際に調べてみると実態に合っていなかったり、数量・金額が違ったっていたりしている場合もあります。
1. 公平公正な第三者として、長期修繕計画の見直しを行うことが出来ます。
管理会社や工事会社ではないので、管理会社のリプレイス防止や大規模修繕工事の受注を狙った長期修繕計画の見直し・作成をすることはありません。
大規模修繕工事の長周期化（１８年周期）や、管理費から修繕積立金への繰り入れ（中規模修繕・分散方式）など、第三者機関にしかできない提案をし、管理組合のお役に立つことができます。
2. 多種多様なマンションへの対応実績から、マンションの将来像を予見し、アドバイスできます。
系列会社のマンションしか知らない管理会社とは違い、多種多様なマンションを対応した実績から、 皆さんのマンションが30年後～50年後の将来像を予見したうえで、アドバイスできます。
3. 組合員の皆様の合意形成までサポート
長期修繕計画を見直したり、作成することは、建築・設備の知識があれば可能ですが、新たな長期修繕計画を順調に運用させるためには、総会の決議が必要です。
管理組合員の皆様にご理解をいただき、合意が不可欠です。
全建センターでは、長期修繕計画を見直し・作成するだけでなく、説明会や総会に同席して、組合員の皆様の合意形成まで責任を持ってサポートします。
